Самарский рынок ипотечного кредитования: Оптимизм с оговорками

Рынок ипотечного жилищного кредитования в Самарской области, в целом, уже сложился и продолжает бурно развиваться, постепенно приобретая все более цивилизованные формы. Рост числа участников рынка и количества предлагаемых кредитных программ способствуют развитию конкуренции, снижению стоимости кредитов, повышению качества обслуживания клиентов.
  
   На рынке стало теснее

Последние полтора-два года стали знаковым периодом в продвижении ипотеки на рынок жилищного кредитования в России. По данным статистики, в результате роста реальных доходов населения ипотека стала доступной для более значительной части населения страны, возрос спрос, а вслед за ним и предложение. По данным Центробанка России на 1 июля 2005 года объем ипотечного кредитования в России составлял 26 млрд. руб., к 1 января 2006 года он увеличился почти в два раза и достиг 52,5 млрд. руб., а к 1 апреля текущего года сумма выданных ипотечных кредитов составила уже 65,8 млрд. руб.
   Самарская область в целом отражает бурную динамику развития ипотечного кредитования в стране. Число банков и кредитных организаций, предлагающих в регионе свои ипотечные программы, превысило два десятка, притом что два года назад их было всего три. Как отметил директор управления кредитования частных клиентов «Поволжского банка Сбербанка России» Андрей Черкашин, «являясь сравнительно новым и перспективным кредитным продуктом, ипотека привлекает на рынок ипотечного кредитования все большее количество банков, и сегодня трудно найти коммерческий банк, не ставящий своей задачей развитие ипотеки».
   Соответственно росту предложения растет и число заключенных ипотечных договоров. Динамика роста видна на примере одного из основных игроков регионального ипотечного рынка - «Самарского областного фонда жилья и ипотеки». По информации исполнительного директора СОФЖИ Дании Вагаповой, «если в 2003 году Фондом было выдано 843 кредита на сумму 285,4 млн. руб., в прошлом году - 1113 кредитов на 769,3 млн. руб., то за девять месяцев этого года - 1200 кредитов на сумму 1099,7 млн. руб.».
   Около четверти всех банков, работающих в Самарской области - банки региональные. Наиболее активно продвигают свои ипотечные программы такие региональные банки, как «Солидарность», «Автовазбанк», «Газбанк», «ФИА-банк», «НТБ». Среди банков федерального значения безусловным лидером является «Сбербанк», активно участвующий в реализации приоритетных национальных проектов.
   На самарском рынке большинство кредитных организаций сегодня работают в соответствии со стандартами АИЖК (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), оператором которого является СОФЖИ. Это является одной из особенностей регионального рынка.
   В этом году на рынок ипотечного жилищного кредитования вышли и новые банки со своими программами. Прежние игроки разработали новые программы по ипотеке. Эксперты прогнозируют, что наиболее успешными на рынке станут финансовые структуры с участием государственного или иностранного капитала. Конкурентоспособными будут являться и структуры, которые успели себя зарекомендовать на рынке.
   Несмотря на обилие предложений, все участники рынка сходятся во мнении, что ипотека, как в России, так и в Самарской области, находится лишь на начальном этапе развития. По мнению Андрея Черкашина, «можно уверенно констатировать, что рынок ипотечного кредитования населения в нашей стране в сравнении с рынками европейских стран еще очень далек от насыщения».

   Дешевле и доступнее
   
Значительные перемены последнего времени на рынке региональной ипотеки связаны с улучшением условий предоставления ипотечных кредитов. По информации руководителя ипотечного центра «Антей» Дмитрия Осипова, «на сегодня минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам в Самарской области достиг 0%, минимальная фиксированная ставка понизилась до 10,75% в рублях и до 10,5% в валюте, появились рублевые кредиты с плавающими ставками, максимальные срок погашения кредитов достиг 30 лет».
   В среднем за последние полтора года ставки по ипотеке снижены более чем на 2%. Наметилась тенденция к большей дифференциации ставок в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Так, по информации Дании Вагаповой, в СОФЖИ дифференцированная система ставок действует с начала текущего года. «Таким образом, сегодня заемщику предлагается не один кредитный продукт, как было ранее, а шесть. После очередного снижения ставок Агентством по ипотечному жилищному кредитованию с 1 октября 2006 года процентная ставка в зависимости от срока кредита и первоначального взноса составила от 11 до 13% годовых. Досрочное понижение ставок стало возможным благодаря предпринятым АИЖК мерам по повышению эффективности деятельности системы рефинансирования ипотечных кредитов, а также последовательному снижению затрат на всех этапах выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов».
   По словам Андрея Черкашина, «дополнительные стимулы к оформлению именно ипотечных кредитов (с условием залога кредитуемого объекта недвижимости), в которых задействован механизм дифференцированной процентной ставки, получили заемщики «Сбербанка». Размер ставки снижается после государственной регистрации ипотеки в пользу банка (по рублевым кредитам - от 12 до 13% годовых, по займам в иностранной валюте - от 12,5 до 13,5% годовых)».
   Сравнительно недавно на самарском рынке ипотечного кредитования появились кредиты без первоначального взноса. По словам руководителя отдела ипотеки и кредитования АН «Визит» Анны Самарской, «большинство семей, имея достаточный ежемесячный доход, не успевает накопить необходимую сумму для приобретения жилья по ипотеке. Именно для них предлагается программа кредитования без внесения первоначального взноса. В данном случае всю стоимость квартиры оплачивает банк. Своеобразным промежуточным вариантом является схема кредитования с отсрочкой первоначального взноса, удобная для улучшения жилищных условий при планируемой продаже имеющегося жилья. В этом случае всю стоимость приобретаемого объекта при регистрации сделки продавцу также оплачивает банк, но с расчетом на последующее внесение заемщиком первоначального взноса кредитору в течение 6 месяцев с продажи исходного имеющегося жилого помещения».
   Нестандартные кредитные продукты входят в число наиболее популярных средств привлечения новых клиентов многих кредитных учреждений. «Сбербанк», по словам Андрея Черкашина, «предлагает, например, социально ориентированный кредитный продукт “Молодая семья”, по которому клиентами банка становятся только встающие на ноги молодые семьи, в которых хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста. Кредитоспособность таких заемщиков может оцениваться по совокупному доходу, как супругов, так и родителей с обеих сторон. С учетом состава семьи срок кредита может быть увеличен до 25 лет».
   Нашли своего клиента и кредитные программы, подразумевающие более лояльное отношение к «серым» доходам клиента. Такой нетрадиционный кредит на покупку жилья без официального подтверждения доходов как на первичном, так и на вторичном рынках, можно взять, к примеру, в СОФЖИ. Кроме того, как рассказала Дания Вагапова, «при нехватке средств на первоначальный взнос, может быть применен продукт с процентной ставкой 13,5% при приобретении жилья на вторичном рынке при условии двух залогов - имеющегося в собственности жилья и приобретаемого. Причем здесь возможен кредит на приобретение части коммунальной квартиры при условии, что другая ее часть находится в собственности заемщика и передается в залог как имеющееся жилье».

   Удобство профессионального подхода
   
Необходимость привлечения клиента побуждает банки и другие кредитные организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, активно работать не только над основными условиями договоров, но и над такими задачами, как предоставление клиенту дополнительных возможностей выбора жилья, увеличение сети специализированных филиалов и офисов по выдаче ипотечных кредитов, совершенствование технологической составляющей процесса кредитования, сокращение сроков рассмотрения заявки клиента и т.д.
   По словам Анны Самарской, «если раньше выбор жилья по ипотеке ограничивался из-за поэтапной оплаты продавцу, то теперь появилась возможность отдать всю стоимость квартиры в день сделки, включая банковские денежные средства. Продавцам не надо ждать кредита семь дней регистрации сделки купли-продажи до получения банковских средств. Это позволяет расширить круг возможных вариантов квартир, в том числе объектов, продаваемых через обменные "цепочки" или с собственниками-несовершеннолетними детьми».
   Серьезным признаком нарождающегося «цивилизованного» рынка ипотечного кредитования является возникновение в Самарской области ипотечных брокеров и других специализированных организаций, оказывающих комплексные услуги в сфере поиска ипотечного жилья, оформления и сопровождения ипотечных договоров. Такие организации, по словам Дмитрия Осипова, «берут на себя почти все заботы клиента. Как правило, они работают со всеми банковскими программами, подбирая клиенту несколько оптимальных программ кредитования, делают расчеты по всем банковским условиям с учетом требований и ситуации клиента (первоначальный взнос, срок кредитования, приобретаемая недвижимость, степень «официальности» дохода и др.).
   Сегодня покупатель (заемщик) для выбора условий ипотечного кредита, для подбора жилья и юридического сопровождения сделки купли-продажи может обратиться к ипотечному брокеру. Институт ипотечного брокерства довольно широко развит на Западе. В РФ банки с каждым годом обращают все большее внимание на данный вид сотрудничества риэлторских организаций и кредиторов, понимая полезность такового. Как рассказала Анна Самарская, «для получения статуса ипотечного брокера риэлтор должен пройти обучение и получить аккредитацию в банке, вследствие чего часть функций банка выполняется ипотечным брокером. Брокер для клиента становится и банком (в определенном смысле), и риэлтором в одном лице.
   На Самарском рынке банковских услуг и рынке недвижимости на данный момент лишь несколько риэлторских агентств имеют аккредитацию и статус ипотечного брокера. Но все большее количество кредиторов признает целесообразность и удобство работы с таким деловым партнером. При этом выгодность услуги явно выражена и для покупателя, который работает с одним специалистом, экономит время и деньги, т.к. длительный самостоятельный сбор информации по оформлению кредита и покупки, неудачный выбор объекта влечет за собой только удорожание жилья. Повышению статуса ипотечного брокера способствует также установление партнерских отношений со всеми банками и владение полной информацией о рынке кредитных программ».

   «Вторичка» пока первична
   
Говоря о предпочтениях заемщиков в выборе объектов ипотечного жилищного кредитования, специалисты констатируют, что основная масса ипотечных кредитов выдается для приобретения жилья на вторичном рынке. По информации Андрея Черкашина, для «Поволжского банка Сбербанка России» их доля составляет 80%.
   По словам Дании Вагаповой, «за все время работы Самарского областного фонда жилья и ипотеки 71% семей приобрели жилье на вторичном рынке недвижимости, 20% - на первичном. Доля заемщиков, которые делают свой выбор в пользу современного комфортного жилья, невелика. Ситуация, в общем-то, парадоксальная, которой в немалой степени способствовало принятие Закона "Об участии в долевом строительстве…". Сегодня на рынке недвижимости цена квадратного метра вторичного жилья превышает стоимость квадратного метра в новостройках. Понятно, что так не должно быть».
   Дмитрий Осипов считает, что «на ипотечное кредитование первичного жилья влияет не только ситуация на рынке долевого строительства. В некоторых банках есть интересные продукты по первичному кредитованию, но чаще всего они остаются на бумаге по нескольким причинам: нет специалистов, которые могли бы оценить риски при кредитовании первичного жилья, нет аккредитованных застройщиков, банк не работает с переуступкой доли».
   Кредитование объектов долевого строительства, предлагаемого банками, происходит весьма редко, и, как считает Анна Самарская, связано это с усложнением процедуры оформления данного жилья. «Банковское кредитование первичного жилья не получило такого развития как кредитование вторичного рынка, что связано с большими рисками для банков. Кредитор в обеспечение кредита получает залог прав требования доли, а не права собственности, поэтому может потребоваться дополнительное обеспечение в виде поручительства.
   Более доступно оформить ипотечный кредит для приобретения объекта долевого строительства аккредитованных банком застройщиков. В данном случае процедура сбора документов по объекту и застройщику упрощается, так как данная документация проверена кредитором. Поручители при этом, как правило, не требуются», - разъясняет Анна Самарская.
   Так или иначе, вторичный рынок жилья, при всей своей «надежности», сегодня не обеспечивает потребности всех желающих улучшить жилищные условия с помощью средств ипотечных кредитов. Существующий дисбаланс между спросом и предложением провоцирует рост цен на рынке недвижимости, который можно поправить только строительством жилья. Это сегодня понимают многие кредитные учреждения, которые сами активно включаются в строительство.
   По информации Дании Вагаповой, «СОФЖИ за счет привлечения внебюджетных средств осуществляет инвестирование в строительство жилья, предназначенного для продажи гражданам с использованием механизма ипотечного кредитования. В 2006 году на строительство жилья будет затрачено более 1 млрд. руб. Впервые в этом году на эти цели Фондом привлечены 500 млн. руб. иностранных, а именно венгерских инвесторов. Фонд инвестирует в строительство новых жилых домов в Самаре и других городах Самарской области. Планируется, что на период до 2010 года инвестиции в строительство составят более 3 млрд. рублей».
   Собственную схему для комплексной работы с дольщиками и строительными организациями разработал и «Сбербанк». Как пояснил Андрей Черкашин, «эта схема позволяет избежать недочетов и коллизий нового законодательства в жилищном строительстве». Инвестициями в строительство в Самарской области занимаются «Автовазбанк», «ФИА-банк» и другие банки. Активную работу по ипотечному кредитованию первичного жилья Дмитрий Осипов отмечает как одну из отличительных особенностей региональных банков. «Количество заинтересованных банков-кредиторов значительно возрастет, в случае более правильного оформления застройщиками всей необходимой документации на объект долевого строительства», - отмечает Анна Самарская.

   Тенденции и перспективы
   
Все специалисты по жилищному ипотечному кредитованию сходятся во мнении, что ипотека на сегодня для большинства людей, имеющих стабильный заработок, является единственным реальным способом улучшить свои жилищные условия. Интерес к ипотечному кредитованию стремительно растет, поэтому число участников рынка и количество предложений будет увеличиваться.
   По мнению Дмитрия Осипова, «сохранится тенденция уменьшения процентных ставок. Существенного увеличения суммы кредита и сроков кредита наблюдаться не будет, самый оптимальный срок кредитования - 15 лет, а максимальная сумма кредита на данный момент ограничена 60 млн. рублей».
   Среди основных перспектив, развития рынка Анна Самарская отмечает более динамичный рост ипотечного кредитования «долевок» и увеличение необходимости в программах ипотечного кредитования первичного рынка. Андрей Черкашин отмечает, что «в последнее время спрос со стороны населения на рынок строительства и приобретения индивидуальных жилых зданий имеет тенденцию к существенному увеличению. И со временем, по нашему мнению, он получит достаточное развитие».
   Дания Вагапова заключает: «Перспективы развития ипотечного кредитования и жилищного рынка должны всегда рассматриваться только в тесной связке, потому как товаром для ипотеки является предлагаемое к реализации готовое жилье. Недостаток товара приводит к его дефициту, и как следствие - ажиотажу и росту цен на него. Поэтому пока строительный сектор экономки не наполнит товаром рынок, объемы ипотечного кредитования будут сдерживаться. Эти направления должны развиваться поступательно и создавать предложения в соответствии с потребностями рынка».

   Алексей Сергушкин, SAMRU.RU