Земля и недвижимость, как одни из наиболее капиталоемких секторов экономики, всегда находились под пристальным вниманием налоговиков. С развитием рыночных отношений, а также в условиях реформирования налоговой системы, вопросы налогообложения недвижимости и земельных участков все больше интересуют простых граждан. С некоторыми из этих вопросов мы обратились к начальнику отдела ресурсных и имущественных налогов Управления ФНС России по Самарской области Лидии Васильевне Чевелевой.
- В «бюджетном» послании Федеральному собранию РФ до 2010 года Владимир Путин заявил о необходимости «принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости». При этом единый налог должен заменить два существующих - на имущество и на землю. Можно ли, на Ваш взгляд, на основании этого однозначно утверждать о грядущем увеличении налогового бремени на граждан?
- Да, на самом деле разговор о том, что будет единый налог на недвижимость, ведется. Два, и даже три налога - налог на землю, налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц - будут заменены единым. Каким образом это будет осуществляться - в принципе, не является прерогативой налоговой инспекции. Разработку методики начисления данного налога ведет «Роснедвижимость». Скорее всего, это будет реализовано по той же схеме, что и в случае с земельным налогом, то есть, основой налогообложения будет являться кадастровая стоимость комплексного объекта недвижимости.
- Самарская область вошла в число регионов, где проводится эксперимент по сбору налогов по новой схеме, подразумевающей расчет налогов исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как можно оценить первые результаты действия новой схемы по земельному налогу? Какова его собираемость?
- Действительно, в числе нескольких других регионов мы попали в эксперимент по налогу на недвижимость. Напомню, что исчисление земельного налога по новой схеме производится с 2006 года.
О размере кадастровой стоимости можно говорить лишь в отношении какого-то конкретного участка. В городе и в отдаленных сельских районах она будет совершенно разная. Значительно различаться по стоимости будут и соседние участки земли, если один из них находится под промышленным предприятием, а другой - под дачным участком.
Точно так же, как и кадастровая стоимость земли, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет зависеть от многих факторов - состояния объекта, его предназначения и т.д. Жилой дом - это одно, а здание, предназначенное для предпринимательской деятельности, - это другое.
Хочу отметить следующее. Наш налог на имущество физических лиц, который действует сейчас конкретно в городе Самара, сравнительно не маленький. Почему?
Как вы знаете, сегодня в основе налогооблагаемой базы лежит инвентаризационная стоимость имущества физических лиц. Она определяется Ростехинвентаризацией, или, проще говоря, бывшим БТИ.
Так вот, с середины 90-х годов в Самаре сложилась практика, при которой базовая инвентаризационная стоимость ежегодно умножалась на определенный коэффициент - коэффициент удорожания. Расчет делала Ростехинвентаризация, а утверждал коэффициенты глава города Самара.
С 1 января 2004 года данные коэффициенты утверждает уже Правительство Самарской области. И с этого времени коэффициенты стали более реальными, примерно соответствующими уровню инфляции - в среднем 1,11-1,13. До этого размер коэффициента доходил до 1,5. Таким образом, сегодня мы исчисляем налоги с многократно увеличенной базовой инвентаризационной стоимости - по нашим подсчетам на 2006 год она была увеличена в 41 раз.
Неудивительно, что когда я выступала на совещании в Федеральной налоговой службе на тему налога на имущество физических лиц, то меня москвичи спрашивали: какой же у вас в Самаре коэффициент, что получается такой большой налог на жилье. Действительно, за 3-комнатную квартиру жители Самары сегодня платят порядка 2 тыс. рублей налога на имущество. В других регионах - меньше, и в частности в Москве - в 2 раза.
Поэтому для Самары, наверное, в последнюю очередь следует говорить о возможности резкого роста налога на недвижимое имущество. Может быть, как раз новая схема исчисления налогов будет способствовать наведению порядка в этой сфере. Ведь по идее должны учитываться многие факторы, и в первую очередь износ жилого фонда.
Что касается земельного налога, то мы уже год работаем по новой системе исчисления налога, то есть, исходя из кадастровой стоимости земли. И сегодня, пройдя организационно непростой 2006 год, по собираемости налогов возвратились к уровню 2005 года. В этом году мы уже начислили порядка 900 млн. рублей земельного налога. То есть, в 2007 году, я думаю, мы возвратимся к тем полутора миллиардам рублей, которые собирали два года назад.
Но надо заметить, что более 90% собираемого сегодня земельного налога - это налог с юридических лиц. То есть, доля земельного налога, собираемого с физических лиц, еще достаточно мала.
- Не объясняется ли это тем, что многие участки - особенно дачные - еще не оформлены в собственность по действующему законодательству?
- Отсутствие зарегистрированного права собственности вовсе не означает, что пользователь земли освобождается от налогов. У нас учитываются и старые свидетельства. Например, мой личный участок оформлен в 1995 году, и через регистрационную палату он пока не проведен, но налоговая служба налог начисляет.
По собственному опыту могу сказать, что размер налога возрос. Но возрос в зависимости от роста стоимости земельного участка. Если это участок в черте города, то рост существенный. А что касается сельских районов, то, даже исходя из кадастровой стоимости, налог там нередко просто копеечный. И я не исключаю даже случаи снижения налога на землю при его расчете по новой схеме.
- Насколько, на Ваш взгляд, важна дифференциация размеров налогов для физических лиц? Считаете ли Вы целесообразным введение специальных налоговых ставок на недвижимость для «богатых» и для «малоимущих»? Какие категории граждан смогут, на ваш взгляд, рассчитывать на льготы при введении новой схемы налогообложения?
- Прямой зависимости самих ставок от принадлежности владельца недвижимого имущества к какой-либо социальной категории у нас нет. Здесь существует, скорее, опосредованная зависимость. Она выражается в том, что все объекты недвижимости разделены по стоимости, и от этой стоимости зависит размер налога. Он может быть от 0,1% до 1,0%. Понятно, что, как правило, чем выше уровень доходов человека, тем более дорогим объектом он может владеть. И наоборот, стоимость объектов недвижимости, которыми владеют малоимущие граждане, чаще всего невелика.
Что касается льготных категорий граждан, то здесь, в основном, «общепринятые» категории, такие как участники Великой Отечественной войны, инвалиды, Герои Советского Союза, чернобыльцы и другие.
Но федеральный закон не освобождает полностью этих людей от налога, для таких людей действует правило уменьшения налогооблагаемой базы на какую-то фиксированную величину. Например, из кадастровой стоимости земельного участка вычитается 10 тыс. рублей, и с остатка начисляется налог. И бывает так, что если кадастровая стоимость невелика, то вычет по льготе превышает стоимость участка, и тогда люди налог не платят.
- Какой, на Ваш взгляд, должна быть роль муниципалитетов в определении льгот по налогам для физических лиц?
- Сегодня муниципальным образованиям дается право устанавливать дополнительные льготы. В городе Самара таких льгот у нас достаточно - например, у нас каждый пенсионер освобожден от налога на один земельный участок размером 6 соток, предназначенный для садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства.
В других районах этого может и не быть - все зависит от конкретного муниципалитета.
Я думаю, что новая схема исчисления налога кардинально не затронет систему льгот для отдельных категорий граждан. Хотя если говорить строго, это не льгота, а, как я уже сказала, уменьшение налогооблагаемой базы. Но люди ее все равно воспринимают как льготу.
- Одной из главных причин «пробуксовки» реализации закона о «дачной амнистии» называют боязнь граждан оформлять свою собственность перед лицом будущего размера налога на свое недвижимое имущество или желание, пока это возможно, пожить без налога. Насколько обоснована такая позиция?
- Так или иначе, рано или поздно, решать этот вопрос каждому владельцу все равно придется. Не платить налоги - далеко не самая выгодная жизненная позиция. Кроме налогового законодательства существует Земельный Кодекс, Гражданский Кодекс, и законно установленные налоги человек должен платить.
Срок реализации закона о «дачной амнистии» установлен до 2010 года вовсе не для того, чтобы дать некоторое время пожить без налогов, а для того, чтобы в нормальных условиях, по упрощенной схеме оформить свою собственность. После 2010 года будут действовать уже другие законы, другие правила. В принципе, оформление документов зависит от волеизъявления самого гражданина или юридического лица. Можно оформлять, а можно нет. Но это не освобождает от налоговой ответственности. Просто будут использоваться другие рычаги, чтобы побудить владельца к уплате налогов.
- Большую проблему для налогообложения сегодня представляет черный рынок аренды жилья. Планирует ли Федеральная налоговая служба какие-то действия для вывода данного сектора рынка на более цивилизованный уровень?
- Этот вопрос сейчас активно прорабатывается, потому что, действительно, есть реальный уход от уплаты налогов людьми, сдающими жилье в аренду. Но методы и методику этой работы мы пока озвучивать не можем. Единственно, могу сказать, что к взаимодействию в этом направлении мы намерены привлечь администрации муниципальных образований и Правительство Самарской области.
Беседовал Алексей Сергушкин, SamRu.ru
