Особенности сделок с ипотечной квартирой

Развитие ипотеки, ее сравнительная доступность, позволили многим россиянам стать собственниками квартир, находящихся в залоге. Однако права таких владельцев имеют свои особенности и ограничения. С чем сталкиваются собственники заложенной квартиры? Что они могут сделать со своим имуществом, а что противозаконно?

Когда квартира является предметом залога (ипотеки), в любом случае это обременение, которое накладывает определенные ограничения по распоряжению имуществом.

Если собственник незаложенной квартиры вправе свободно и по своему усмотрению совершать различные сделки с жильем, то собственник-залогодатель ограничен в этих возможностях. Так, в соответствии с Законом об ипотеке, можно продать квартиру, которая является предметом ипотеки, только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В России банки в очень редких случаях идут навстречу залогодателю и разрешают продажу предмета ипотеки. Такая же ситуация возникает при попытке эту квартиру подарить, обменять или внести ее в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества  либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Все данные действия должны быть согласованы с залогодержателем.

Но данные правила ничтожны по отношению к наследованию. Залогодатель, то есть заемщик, вправе завещать свое заложенное имущество любому лицу и в любое время. Банк-залогодержатель не вправе ограничивать залогодателя в этом. И, что бы ни было написано на эту тему в договоре об ипотеке или ином соглашении банка и клиента, этот пункт будет признан ничтожным.

Если все же владелец заложенной квартиры как-то умудрился продать или другим образом совершил сделку по отчуждению этой недвижимости, то залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной. Стороны сделки будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. Но это не самый худший вариант, потому что банк вправе потребовать досрочного исполнения всех обязательств по договору и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Так что продавцу заложенной недвижимости придется срочно искать деньги, чтобы вернуть взятый кредит, а покупателю будет не слаще. Если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, он несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства вместе с должником по этому обязательству. Иными словами, расплачиваться с банком они будут вместе...

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил тем членом семьи, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Если все же разрешили продать...

Если случилось чудо и вам разрешили продать заложенную квартиру, то данная информация будет полезна тем, кто ее купил, то есть вашим покупателям. Необходимо помнить, что при переходе права собственности на квартиру или иное заложенное имущество ипотека не прекращается! В соответствии с Законом об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

То же самое касается и случая с наследством. Если залогодатель умер, то указанная квартира переходит к его наследникам, которые и должны будут исполнять обязательства по договору ипотеки. Избежать этого можно только в случае отказа от наследства. Но тогда такие наследники не могут претендовать на данную квартиру. Кроме того, отказ от наследства не может быть впоследствии взят обратно!

Если заложенная квартира перешла по наследству к нескольким лицам, каждый из них отвечает по обязательствам соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Получается, без согласия залогодержателя практически ничего нельзя сделать со своим имуществом? На самом деле можно. Например, без согласия залогодержателя законом разрешено сдавать заложенное имущество в аренду или внаем. Все полученные от этого доходы будут принадлежать залогодателю. Можно также передавать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование.

Важно только помнить, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. Если же залогодержатель наложит взыскание на заложенное имущество, то все права аренды и иные права пользования этим имуществом прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Последующая ипотека

Квартира, дом или иное заложенное имущество, которые уже заложены по договору ипотеки (предшествующая ипотека), можно отдать в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Другими словами, если квартира уже находится в залоге, то эту же квартиру можно вновь отдать в залог - это и будет последующая ипотека.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если в предшествующем договоре ипотеки содержатся условия, на которых может быть заключена последующая ипотека, то договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех предшествующих ипотеках до заключения договора. Если залогодатель нарушит данное обязательство, то банк по последующему договору вправе требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Если, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, залогодатель заключил последующую ипотеку, суд по требованию предшествующего залогодержателя может признать договор об ипотеке (последующей) недействительным. И произойдет это независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Конечно же, данное правило неприменимо, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Таким образом, в одних случаях вы можете, согласовав свои действия с банком, продать, подарить заложенную квартиру и даже отдать квартиру в последующий залог. Но в большинстве случаев в договоре ипотеки банки указывают на запрет залогодателя совершать данные сделки. В любом случае внимательно читайте договор, чтобы в дальнейшем залогодержатель не стал требовать от вас досрочного исполнения всех обязательств и расторжения договора.