УК и ТСЖ - правила взаимодействия

Свои дела товарищества собственников жилья все чаще передают управляющей компании. Сейчас специалистами выработан своего рода свод правил сотрудничества с УК.

В последнее время все чаще жильцы одного или нескольких домов объединяются по обоюдному согласию в ТСЖ (товарищество собственников жилья). Все дела, касающиеся устройства и ремонта зданий, а также оплаты жилищно-коммунальных услуг, ТСЖ ведет само или нанимает управляющую компанию (далее УК). При этом существует ряд вопросов, на которые стоит обратить внимание жителям, подписывая договор с той или иной УК.

Подписывая договор с управляющей компанией, целесообразно поинтересоваться, какова задолженность жильцов вашего дома по оплате коммунальных услуг, ремонту и содержанию общего имущества. Не стоит относиться к этому вопросу халатно. Так как вместе с другими собственниками квартир в вашем доме вы принимаете на себя совместную материальную ответственность, и управляющая организация или правление ТСЖ имеют право «корректировать» выставляемые вам счета с учетом фактических расходов. А значит, вы будете постоянно гасить имеющуюся или накапливающуюся за домом задолженность за тех, кто почему-то не платит. Управляющая компания не может работать себе в убыток, а ТСЖ не имеет права не платить по долгам. Разбираться с неплательщиками УК может, но делать этого не обязана и на поверку этим не занимается. Может возникнуть такая ситуация, при которой УК будет получать пени за просроченные платежи, оплаченные вашими деньгами без вашего ведома. Такие случаи теоретически могут возникнуть в тех домах, где установлены общедомовые приборы учета потребления ресурсов. Другая форма учета - поквартирные счетчики. В этом случае, конечно, жильцам удобнее фиксировать объем использованных ими ресурсов.

При подготовке к передаче дома в управление акционированного ДЕЗа или другой управляющей компании следует произвести, если это возможно, сверку взаиморасчетов с ДЕЗом по каждой квартире. Суммы задолженностей отдельных жильцов, как и переплаты других, могут оказаться весьма значительными.

Первым делом необходимо выяснить причины неплатежей. Затем устранить по мере возможности эти причины. Например, в ТСЖ «Союз-1», которое существует только с 1 июля, с неплательщиками борются так: высылают им письма с уведомлением, что письмо получено, на ликвидацию долга дается месяц. Если после истечения срока долг не погашен, то руководство имеет полное право обратиться с суд.
Только после сведения к минимуму задолженностей по коммунальным платежам есть смысл обращаться к вопросу о создании ТСЖ или найме управляющей компании.

Все это необходимо сделать до подписания договора управления. Подобная операция называется сверкой (выверкой) взаиморасчетов. Ее результатом должны быть письменно удостоверенные двумя сторонами акты об отсутствии взаимных претензий по платежам за все виды коммунальных услуг, работ по содержанию общедомового имущества и его текущего ремонта за последние пять лет - по каждому собственнику в отдельности и за дом в целом. Иначе вам периодически будут приходить счета на «погашение задолженностей» за прошлые годы.

И напоследок стоит поинтересоваться финансовым положением акционированного ДЕЗа или нанимаемой УК: каков бухгалтерский баланс на момент подписания договора управления, не должны ли они сами кредиторам больше, чем можно это допустить, есть ли у них банковское поручительство (гарантия, залог депозита) в размере, превышающем ежемесячно собираемые с собственников коммунальные платежи, застрахована ли гражданская ответственность и профессиональная деятельность как управляющей организации. И только если ответы на все эти вопросы вас устраивают и в выясненном вами нет неточностей или белых пятен, то договор с ДЕЗом или УК можно подписывать.

Тивиков Виктор Александрович, председатель ТСЖ «Союз-1»:
«В первую очередь при заключении договора с управляющей компанией мы обратили внимание на то, что она будет работать с нами по тем же тарифам, что и в городе. Наше ТСЖ не пожалело, что заключило договор с управляющей компанией, так как за последние два месяца мы для дома сделали больше, чем за последние 15 лет».

Людмила Алешечкина
Источник: «Самарские Известия»