Как оформить акт приемки новостройки

Как поступать, если сдачу дома задерживают, что делать, если качество новой квартиры «ниже плинтуса» и почему важно правильно оформить акт приема-передачи новостройки от застройщика дольщику.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определена процедура, порядок и сроки приемки-передачи квартиры в новостройке. Эта процедура определена в общих чертах и напрямую касается лишь тех новостроек, которые приобретались на основании договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.

Так, статьей 8 вышеуказанного ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Такой акт подписывают уже после того, как дом принят в эксплуатацию, указывает юрист Алена Новикова. «Необходимо отметить, что сама форма передаточного акта или иного документа о передаче законодательно не предусмотрена, т.е. в каждом конкретном случае она может иметь разнообразный вид в зависимости от практики конкретного застройщика», - отмечает Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь», председатель общественного объединения «Комитет народного контроля».

Однако в любом случае передаточный акт или иной документ о передаче должен быть двусторонним и однозначно отражать:
факт передачи конкретной квартиры,
конкретного метража с конкретными параметрами от конкретного застройщика к конкретному участнику долевого строительства;
факт приемки квартиры в надлежащем состоянии;
факт отсутствия недоделок и дефектов;
факт приемки-передачи конкретного оборудования, имеющегося в квартире, в надлежащем состоянии.

В акте должна быть отражена дата приемки-передачи, подписи сторон. Акт должен быть подписан надлежащими уполномоченными на подписание данного акта лицами.

Что касается сроков передачи, то застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором. Так же застройщик должен предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия недвижимости. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Дольщик, получив сообщение, обязан начать приемку квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом, акт приема-передачи не только имеет законную силу и является неотъемлемой частью договора, но и является единственным доказательством факта приемки квартиры в надлежащем состоянии, указывают юристы. Подписанный без замечаний акт свидетельствует об отсутствии претензий к застройщику и после его подписания какие-либо претензии обоснованными не будут. Кроме того, после подписания акта можно зарегистрировать свое право собственности.

«Одна из самых частых причин конфликта между застройщиком и дольщиком — задержка сроков сдачи дома в эксплуатацию, - рассказывает директор ООО «Скорая юридическая помощь». - В такой ситуации, в силу закона или договора, можно требовать уплаты неустойки за нарушение сроков окончания строительства. Прежде всего в ситуации задержки сроков необходимо обратиться к застройщику с претензией, где изложить свои требования об оплате неустойки. Учитывая стоимость недвижимости в настоящий момент, неустойка может достигать нескольких десятков тысяч рублей, что также может стать подспорьем в будущем ремонте. До суда такие дела доходят не слишком часто – добросовестные застройщики выплачивают неустойку добровольно, не доводя до судебных разбирательств, которые добавляют дополнительные расходы».

Еще одна частая причина споров - качество строительства и отделки. «Это часто становится предметом судебного разбирательства, однако в этом случае важно знать несколько моментов, - указывает Трифонов. - Во-первых, если появились замечания в ходе осмотра квартиры, акт приема-передачи подписывать не нужно. Во-вторых, если застройщик отказывается добровольно устранять недостатки, то так же, как и в случае со сроками, пишем претензию, ждем ответа, затем, если ничего не меняется, подаем в суд».

Исходя из анализа существующей судебной практики, зачастую возникают проблемы с отменой уже выданных разрешений на сдачу дома в эксплуатацию. В таких обстоятельствах необходимо обращаться в суд, иначе ни право собственности на уже построенную квартиру, ни право проживания не приобрести. Часто, как грустно констатирует юрист Алена Новикова, дольщикам приходится признавать право собственности на построенную квартиру в судебном порядке.

Необходимо отметить и то, что добросовестные застройщики сегодня строят более качественно, чем 10 лет назад, сроки соблюдаются, и претензий, как правило, возникает немного. Немного, потому что всегда найдется человек, совершенно недовольный работой строителей, однако любой конфликт можно решить мирно.

Все недочеты и недоделки, выявленные при приемке квартиры, должен устранить застройщик, и неважно, что он привлекал в строительство субподрядчиков, чем часто пытается апеллировать. «В любом случае нужно вначале добиться от застройщика устранения недоделок, а только потом подписывать акт приема-передачи, - указывает Трифонов. - В случае, когда застройщик вынуждает подписать акт, мотивируя тем, что не отдаст ключи или как-то еще воспрепятствует передаче вам вашей квартиры, акт можно подписать с замечаниями. Вместе с подписанием надо направить застройщику претензию с описанием всех недочетов – этим вы обезопасите себя от претензий к вам застройщика.
Однако всегда важно помнить и соотносить степень недочетов построенной квартиры с затраченным временем на выяснение отношений с застройщиком. Если вы не готовы идти до конца, то и не стоит начинать, кроме того, мелкие недочеты вроде неровной штукатурки, застройщики, как правило, готовы устранить на месте, да и не стоит из-за таких небольших недоделок конфликтовать».

Что же касается несоответствия метража, то чаще всего метраж квартиры скорее увеличивается, что не всегда является приятной неожиданностью – за «лишние» квадратные метра придется доплатить. А вот обратные ситуации встречаются гораздо реже, однако все же бывает, что ваша квартира оказалась меньше, чем было оговорено договором. В такой ситуации, конечно, нужно требовать от застройщика компенсации потерянного метража, однако только из договора можно увидеть, по какой цене метры будут оплачены – по той, которая действовала на момент приобретения, или по той, которая действует на момент сдачи.